Minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil de ontwikkeling van flexwonen stimuleren als aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Daarmee is flexwonen een opkomend nieuw onderdeel van de woningmarkt geworden. In deze blog geeft Hidde Proost, commercieel directeur van Startblock, zijn visie op flexwonen en vertelt hij waarom het verstandig is ook bij flexwoningen te kiezen voor een woning van permanente kwaliteit die bovendien verplaatsbaar is.

Wat is een flexwoning?

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland beschrijft flexwoningen als kleine woningen die verplaatsbaar zijn. Daarnaast moet minimaal één van de volgende aspecten een tijdelijk karakter hebben: de woning zelf, de bewoning (door het gebruik van tijdelijke huurcontracten), de locatie of een combinatie hiervan. Om de woningbouw te versnellen zet minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge hard in op deze woningen. Hij wil voor 2025 maar liefst 37.500 flexwoningen hebben gerealiseerd, te beginnen met 7.500 flexwoningen in 2022 en 15.000 voor zowel 2023 als 2024. Gemeenten moeten hiervoor locaties ter beschikking stellen. Gemeenten daarentegen willen wel flexwoningen neerzetten, maar – logischerwijze – alleen als die van een zodanige kwaliteit zijn dat ze voldoen aan het permanent Bouwbesluit.

Verplaatsbaar – flexibel – of vast? Bij voorkeur heb je een keuze

Startblock maakt kant-en-klare woningen van drie bouwlagen, in twee varianten: een starterswoning voor een tot twee personen en een eengezinswoning, die allebei vanzelfsprekend voldoen aan het permanente Bouwbesluit. De drielaags woning wordt in z’n geheel op een dieplader geplaatst, naar de locatie gebracht en op de prefab fundering geklikt. De hijsogen blijven eraan zodat de woning altijd weer verplaatst kan worden, mocht dat nodig zijn. Omdat dat in één geheel gebeurt, blijven de verplaatsingskosten beperkt tot enkele duizenden euro’s per woning. Bovendien is bij onze woonprojecten de stikstofuitstoot minimaal. Mag de woning toch blijven staan, dan kun je erop rekenen dat die langer dan vijftig jaar meegaat. Onze woningen bestaan uit kruislings verlijmd hout – kruislaaghout ofwel CLT – dat afkomstig is uit PEFC- gecertificeerde bossen. Dit hout is heel sterk, duurzaam en gezond.

Is tijdelijk ook echt tijdelijk?

Er zijn drie uitdagingen waar we mee te maken hebben als het gaat om flexwonen. Ten eerste blijkt tijdelijk vaak helemaal niet zo tijdelijk te zijn, zo hebben we in het verleden wel geleerd. Na de Tweede Wereldoorlog en de watersnoodramp zijn er enorm veel tijdelijke woningen neergezet. Veel van die woningen eindigen op de sloophoop en een klein deel staat er nog steeds, terwijl de kwaliteit van die woningen vaak te wensen overlaat. Het gaat om woningen van matige kwaliteit die snel zijn neergezet en demontabel en verplaatsbaar waren in een tijd waar arbeidskosten nog laag waren. Laat dat een les zijn voor de flexwoningen van nu: een tijdelijke locatie wordt in de praktijk maar al te vaak permanent. Dan is het verstandiger om goede woningen met een permanente kwaliteit neer te zetten die blijvend verplaatsbaar zijn.

Woningen plaatsen zonder vertraging

Het tweede probleem waar we tegenaanlopen, geeft ook minister De Jonge aan, is feitelijk onze eigen democratie. Gemeenten worstelen al met beperkte capaciteit voor de vergunningverlening en lange procedures die nodig zijn om een bestemmingsplan te wijzigen, omdat iedereen eindeloos bezwaar kan maken en het zogenoemde NIMBY-gedachtengoed de overhand heeft (Not In My Back Yard). Door woningen op basis van tijdelijkheid neer te zetten, kun je heel snel woningen plaatsen en gelijktijdig een procedure in gang zetten. Zo loop je geen vertraging op. Als aan het einde van de procedure blijkt dat de gekozen plek wel een woonlocatie mag worden, moet de woning wel aan het Bouwbesluit voldoen. Mag de woning niet blijven staan, dan moet de woning bij voorkeur eenvoudig verplaatst kunnen worden tegen minimale kosten.

Businesscase flexwonen

De derde uitdaging is hoe je het financieel rond krijgt: de businesscase. Een businesscase is een uiteenzetting waar de zakelijke afweging om een project te beginnen, beschreven en afgewogen wordt. Dit bestaat in de basis uit een grondexploitatie en een vastgoedexploitatie. Denk daarbij ook aan bijvoorbeeld de kosten voor beheer, onderhoud, belastingen en in het geval van verplaatsbare woningen aan verplaatsingskosten. Om een bouwproject te kunnen realiseren en geen verlies te draaien, rekenen woningcorporaties en ontwikkelaars vaak met een minimale exploitatietermijn van dertig jaar. Flexwoningen die op basis van tijdelijk geplaatst worden staan soms maar vijf tot twintig jaar. Dat houdt in dat de originele investering niet (direct) terugverdiend kan worden in de eerste termijn en een woningbouwcorporatie of ontwikkelaar meer risico op verlies heeft. Het probleem van tijdelijke woningen bij flexwonen is dat ze vaak een matige – lees: tijdelijke – kwaliteit hebben. Dat betekent dat ze vaak een beperkte levensduur hebben en relatief snel op de sloophoop eindigen, denk aan containers. Gevolg? Ze moeten in no-time naar €0 worden afgeschreven. Dit kan financieel lastig zijn en is bovendien niet duurzaam. Tenslotte heb je bij verplaatsing van bepaalde flexwoningen ook nog te maken met hoge demontagekosten. Met de gedachte dat flexwoningen niks meer waard zijn na de eerste termijn gaan corporaties vaak nog een businesscase proberen uit te rekenen. In tegenstelling tot tijdelijke woningen van matige kwaliteit is de restwaarde van onze woningen heel hoog. Dit komt doordat onze huizen al voldoen aan het permanente Bouwbesluit en niet meer uit elkaar gehaald hoeven te worden als ze verplaatst moeten worden. Ze kunnen tegen lage kosten in één keer verplaatst worden naar een tweede exploitatielocatie. Daarbij hoeven onze woningen ook niet naar €0 afgeschreven te worden, waardoor een businesscase makkelijker rond te rekenen is.

Subsidies en hulpmiddelen om flexwonen te versnellen

Om het flexwonen te versnellen en te stimuleren heeft minister Hugo de Jonge verschillende subsidies en hulpmiddelen beschikbaar gesteld. Daarnaast heeft hij de financiële herplaatsingsgarantie (FHG) opgezet. Deze gegarandeerde flexibiliteit heeft als basis een gezamenlijke inzet van het Rijk, gemeenten en corporaties om herplaatsing te bevorderen. Mocht er ondanks alle inspanningen toch geen locatie gevonden worden dan biedt de FHG de garantie op een financiële uitkering – het verschil tussen de boekwaarde-verkoopwaarde – voor de corporatie. Deze uitkering is gebaseerd op een risicoverdeling 60 procent (Rijk), 25 procent (betreffende gemeente) en 15 procent (corporatie). Vanaf 2 mei is het loket om projecten aan te melden voor de FHG geopend. Op deze website kun je je aanmelden en vind je meer informatie over dit onderwerp.

Beschikbare subsidies en hulpmiddelen

Wanneer je als gemeente of andere partij binnen de volkshuisvesting snel flexibele woningen wil realiseren is het niet ongebruikelijk dat je tegen uitdagingen aanloopt in verschillende fases van een project. Ook hiervoor zijn verschillende partijen en subsidies beschikbaar om je daarbij te helpen. De Taskforce en RVO bieden ondersteuning op verschillende vlakken, bijvoorbeeld bij financiële, juridische, technische en procedurele vraagstukken. Hier kan je projecten voor aanmelden op de bovenstaande website van de Taskforce.

Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen

Voor gemeenten is het mogelijk om de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) aan te vragen voor financiële hulp om meer passende woonruimte beschikbaar te maken voor bijvoorbeeld arbeidsmigranten en mensen met medische of sociale noodzaak. Vanaf de tweede helft van mei 2023 is de RHA weer aan te vragen. De precieze openingsdatum maken we zo snel mogelijk bekend op deze pagina.

Expertisecentrum Flexwonen

Ook binnen de verschillende provincies zijn stimulerende maatregelen bekend. Kijk op deze website van het Expertisecentrum Flexwonen om de mogelijkheden binnen jouw provincie te zien.

Kies voor verplaatsbare én permanente kwaliteit

Tel alle aspecten in deze blog bij elkaar op en het is duidelijk dat je beter iets meer kunt betalen voor een kwalitatieve woning die per definitie verplaatsbaar is dan een tijdelijke woning van matige kwaliteit. Onze permanente grondgebonden, stikstofneutrale woning biedt ook voordelen ook als je uitgaat van tijdelijkheid. Dat zijn niet alleen de lage verplaatsingskosten en de hoge restwaarde (lage afschrijving en gunstige businesscase), maar ook het uitblijven van demontagekosten en daardoor kans op schade. Zo weet je zeker dat je ook op lange termijn een oplossing hebt die voldoet aan alle belangrijke voorwaarden en zich ook nog eens terugbetaalt. Wij staan in nauw contact met Aedes vereniging van woningcorporaties en met de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting van de Rijksoverheid om samen gemeenten, provincies, woningcorporaties en bouwbedrijven te helpen de flexwoningen eenvoudiger ‘rondgerekend’ te krijgen in het financiële exploitatiemodel.

Snel opschalen

We bouwen onze woningen in minder dan zes dagen en kunnen onze productie opschalen naar behoefte. Onze verplaatsbare permanente kwaliteitswoningen zijn op steeds meer locaties in Nederland dé keuze voor woningcorporaties en gemeenten. Een duidelijk bewijs dat onze oplossing hout snijdt. Om aan de grote vraag te kunnen blijven voldoen, zijn we op dit moment bezig met de ontwikkeling van een nieuwe – houten – fabriek.

Meer weten?

Neem gerust vrijblijvend contact met ons op. Geef ons een belletje op 0527 308 100 of mail naar info@startblock.nl. We leren je graag kennen!