Tot op heden werden circulaire woningen als relatief duur bestempeld. Als je puur kijkt naar de bijzondere materialen die worden toegepast, lijkt dat misschien ook wel het geval te zijn. Maar klopt dat wel? In deze blog zoomt Tony Mol, directeur van Startblock, in op het onderwerp en laat hij zien dat de businesscase voor circulaire houtbouw veelbelovender is dan je in eerste instantie zou denken.

Houtbouw gemiddeld tien procent duurder

In de afgelopen maanden is er heel wat geschreven over businesscases met houtbouw en circulaire producten. Veel ontwikkelaars en corporaties zijn er nog steeds van overtuigd dat houtbouw gemiddeld tien procent duurder is, zo blijkt ook uit dit artikel. Persoonlijk denk ik dat we – nog – niet goed weten of houtbouw duurder is of juist goedkoper dan traditionele bouw, simpelweg omdat we niet op een uniforme manier naar de prijsopbouw kijken.

Kosten van corporatiewoningen

Er zijn in het verleden wel onderzoeken gedaan naar de kosten van corporatiewoningen. Zo weten we dat tussen 2010 en 2015 de bouwmateriaalkosten aanzienlijk zijn gedaald, waardoor de kostprijs van de gemiddelde corporatiewoning van 200.000 euro naar 150.000 euro is gedaald. Dit betreft echter eengezinswoningen. Een rug-aan-rug-woning, zoals Startblock die produceert, heeft qua volume de helft van een eengezinswoning, maar de kosten neigen ook naar die 150.000 euro. Als je het zo bekijkt kun je zeggen dat de circulaire woning duurder is.

Het kostenplaatje bij een traditionele manier van bouwen

Dit gaat echter alleen op als we op de traditionele manier naar het kostenplaatje kijken. Als ontwikkelaar bij een woningstichting krijg je een woning aangeboden die je gaat ontwikkelen. Voordat de woning daadwerkelijk kan worden verhuurd, ben je vaak drie jaar verder. Je moet grond aankopen, vergunningen regelen, afspraken met aannemers maken, rekening houden met bouwkostenstijgingen, overdrachtsbelasting van de grond meenemen, enzovoort. Als de woning dan eindelijk in de verhuur kan, moet deze worden getaxeerd en die taxatie bepaalt uiteindelijk de verhuurwaarde.

Proces circulair en biobased bouwen vele malen korter

Als we vervolgens kijken naar het proces van circulair en biobased bouwen, dan zien we een totaal ander beeld. Deze woningen worden in fabrieken gebouwd, ofwel prefab of modulair, waardoor de bouwtijd aanzienlijk wordt verkort. De hele planvormingsfase – van het eerste idee tot het moment dat een opdracht bij de aannemer wordt neergelegd – kan significant korter. Op een periode van drie jaar kan die fase van een derde tot de helft korter. Al zou je met dezelfde kosten te maken hebben in die fase, de tijdspanne is vele malen korter. Je krijgt een modulair geleverd of prefab-geleverd product dat binnen enkele weken tot enkele maanden op de bouwlocatie kan worden gerealiseerd. De hele bouwtijd wordt gereduceerd tot slechts enkele maanden. In de businesscase kun je dus maanden tot jaren aan tijdsbesparing meenemen. Als gevolg hiervan kan de exploitatie van de woning eerder beginnen. Stel dat je grofweg 750 euro per woning mag vragen, en je kunt de woning een jaar eerder verhuren, dan levert dit als woningcorporatie ruim 8.000 euro extra aan huurinkomsten op voor die woning. Dit maakt de businesscase al een stuk gunstiger.

Intrinsieke waarde ook belangrijk

Tot nu toe heb ik het alleen gehad over de financiële waarde, dat is nog relatief eenvoudig. Je doet een investering van enkele miljoenen, die schrijf je over een bepaald aantal jaren af, en na twintig – of dertig of veertig – jaar heb je het project terugverdiend. Als er aan de voorkant een extra jaar of twee wordt toegevoegd, zal het break-evenpunt iets verschuiven, maar heel veel meer verandert er niet. Bij het gebruik van circulaire en biobased materialen praat je over een heel ander soort businesscase waarbij ook de intrinsieke waarde om de hoek komt kijken: de latente waarde van de gebruikte producten die aan het einde van hun levensduur in een andere hoedanigheid kunnen worden toegepast. Het gaat hierbij om het hergebruik en de mogelijke toepassing van deze materialen, waardoor ze een tweede leven krijgen en hun waarde behouden. Dit draagt bij aan duurzaamheid en vermindert de behoefte aan nieuwe grondstoffen en productie. Het benutten van de intrinsieke waarde van circulaire en biobased materialen draagt niet alleen bij aan een duurzame toekomst, maar kan ook economische voordelen opleveren door kostenbesparingen en waardecreatie op de lange termijn.

Onzekere businesscases in circulair bouwen

De moraal van mijn verhaal? We hebben nog helemaal geen idee wat voor soort businesscases we aan het ontwikkelen zijn. Als we bij Startblock een woning bouwen, is deze aan het einde van de levensduur voor maar liefst 95 procent demontabel en voor 90 procent circulair. Dit betekent dat de woning voor 95 procent uit elkaar kan worden gehaald en dat 90 procent van de materialen elders opnieuw kunnen worden toegepast met een gelijke of vrijwel dezelfde waarde. Bij Startblock maken we gebruik van panelen van tien bij drie meter gemaakt van massief hout, die hoeven aan het eind van de rit niet de kachel in. Wanneer we een milieuscore moeten bepalen, wordt er nog te vaak verondersteld dat een woning na een jaar of veertig in de kachel belandt. In ons geval een absurd idee, omdat het bronmateriaal zo goed beschermd is dat het hout zonder noemenswaardige schade een nieuw leven kan krijgen na de levensduur van de woning. Om eerlijk te zijn, kan ik op dit moment niet precies uitrekenen wat de waarde van een circulaire woning is na een bepaald aantal jaren, simpelweg omdat we nog te weinig weten over de parameters van een circulaire biobased woning. De traditionele manier van het opstellen van een businesscase houdt meestal in dat we de kosten aan de voorkant berekenen en kijken naar de opbrengsten tijdens de exploitatie. Maar we houden vaak geen rekening met het feit dat een circulaire biobased woning aan het einde van de rit mogelijk meer waarde vertegenwoordigt dan we vooraf hadden bedacht. Door onze focus te verschuiven naar een meer holistische benadering van waardecreatie, kunnen we de ware potentie van circulair bouwen benutten en bijdragen aan een duurzamere en waardevolle toekomst.

Circulair bouwen potentieel lucratieve businesscase

Op dit moment vinden er in Den Haag veel ontwikkelingen plaats met betrekking tot het subsidiëren van circulaire woningen. Deze subsidies kunnen oplopen tot wel 20.000 euro voor bijvoorbeeld een Startblock-woning. Daarnaast heeft demissionair minister de Jonge regiodeals gesloten met gemeenten en provincies waarin afspraken zijn gemaakt over het bouwen van een bepaald aantal woningen. Het Rijk biedt diverse stimuleringsmaatregelen aan, waaronder gratis grond, subsidieregelingen en investeringsaftrek zoals de MIA- en Vamil-regeling. Daarnaast ondersteunt de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) gemeenten bij planontwikkeling en vergunningstrajecten. Op dit moment gebeurt er zoveel dat het moeilijk is om een duidelijk beeld te krijgen of de businesscase met houten biobased woningen wel goed rond te rekenen valt. Het is echter zeer aannemelijk dat je met een op het eerste gezicht duurdere woning uiteindelijk een veel haalbaardere casus hebt dan wanneer je traditioneel bouwt. Alles wijst erop dat de combinatie van circulair bouwen met biobased materialen en de beschikbare stimuleringsmaatregelen een potentieel lucratieve businesscase kunnen vormen.

Geïnspireerd?

Benieuwd wat onze circulaire en energiezuinige woning voor jouw project of woningcorporatie kan betekenen? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op. Geef ons een belletje op 0527 308 100 of mail naar info@startblock.nl. We leren je graag kennen.